ESG Immobilien
Wer Immobilien bauen oder in sie investieren möchte, der sollte sich frühzeitig mit den ESG-Kriterien beschäftigen. Warum?
ESG Kriterien bei Immobilien
ESG steht für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Die Berücksichtigung der ESG-Kriterien sowie der Anforderungen der EU-Taxonomie bei der Konzeption, Planung und Umsetzung gewährleistet den Bau eines möglichst nachhaltigen Gebäudes. Die Einhaltung und Umsetzung der ESG-Kriterien im Planungs- und Ausführungsprozess wirken sich positiv auf die Finanzierung, den Verkauf und die Vermietung der Immobilie aus. Dies führt zu einer Wertsteigerung des Gebäudes. Daher gewinnen die ESG-Kriterien und die EU-Taxonomie für die Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung und werden verstärkt in deren Entscheidungsprozesse einbezogen.
ESG Zertifizierung für Immobilien
Der Begriff „ESG-Zertifizierung“ ist in der Immobilienwirtschaft nicht fest definiert. Meist wird darunter eine Zertifizierung von Gebäuden nach einschlägigen Kriterienkatalogen und Gütesiegeln wie z.B. DGNB oder QNG verstanden. Häufig wird auch der Begriff "Green Building Zertifizierung" verwendet. Viele Immobilien-Zertifizierungssysteme konzentrieren sich auf den Neubau und die Sanierung von Gebäuden und weniger auf das Immobilienmanagement im Bestand.
Eine Zertifizierung bestätigt, dass eine Immobilie bestimmte definierte Nachhaltigkeitsstandards und -kriterien erfüllt. Die Gebäudezertifizierung ist ein offizielles Gütesiegel, das den Nachhaltigkeitsgrad einer Immobilie transparent und messbar macht. Sie trägt dazu bei, den Wert von Immobilien zu steigern, Umweltbelastungen zu reduzieren, die Lebensqualität der Nutzer zu verbessern und die Marktposition und Reputation von Eigentümern und Entwicklern zu stärken.
Grundlage für die Vergabe eines Gütesiegels sind die Anforderungen der jeweiligen Kriterienkataloge der verschiedenen Bewertungssysteme. Die Zertifizierung erfolgt durch akkreditierte Zertifizierungsstellen oder Organisationen. Der Zertifizierungsprozess umfasst eine detaillierte Prüfung, Bewertung und Verifizierung durch unabhängige Auditoren und kann ggf. regelmäßige Nachaudits zur Aufrechterhaltung der Zertifizierung erfordern.
Die meisten Zertifizierungssysteme legen einen starken Fokus auf die Umweltkriterien (Environmental), da diese einen direkten Einfluss auf die Nachhaltigkeit von Gebäuden haben. Soziale Kriterien (Social) sind ebenfalls wichtig, insbesondere in Bezug auf Gesundheit, Komfort und Wohlbefinden der Nutzer. Kriterien zur Unternehmensführung (Governance) sind in den Zertifizierungssystemen oft weniger prominent, werden aber durch Prozessqualität und Managementpraktiken adressiert.
Zukünftig werden sich viele Zertifizierungssysteme noch stärker an den Anforderungen der EU-Taxonomie orientieren. So plant die DGNB, bei allen Neu- und Weiterentwicklungen des DGNB-Systems die jeweils aktuelle Version der EU-Kriterien zu berücksichtigen und die Überprüfung der Taxonomie standardmäßig in die Zertifizierung zu integrieren.
Zertifizierungssysteme für Immobilien
Weltweit haben sich verschiedene Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude etabliert. International gibt es mehr als 40 verschiedene Zertifikate - die bekanntesten in Europa sind BREEAM, LEED und DGNB, LEED.
BREEAMBuilding Research Establishment Environmental Assessment Method
BREEAM ist ein führendes Instrument zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden. Es wird vom Building Research Establishment (BRE) in Großbritannien verwaltet und deckt eine breite Palette von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien ab. BREEAM ist auf der ganzen Welt verbreitet und wird in Europa sehr häufig angewendet.
LEEDLeadership in Energy and Environmental Design
LEED ist ein weltweit verbreitetes Bewertungssystem, das vom U.S. Green Building Council (USGBC) entwickelt wurde und insbesondere in den USA weit verbreitet ist. Es konzentriert sich hauptsächlich auf die Umweltleistung von Gebäuden und bewertet Kriterien wie Energieeffizienz, Wassereffizienz, CO2-Emissionen, Raumluftqualität und Materialien.
DGNBDeutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
Das DGNB Zertifizierungssystem bewertet die Nachhaltigkeitsleistung von Gebäuden anhand ökologischer, ökonomischer, soziokultureller, funktionaler und technischer Kriterien sowie der Prozess- und Standortqualität. Es fördert eine ganzheitliche Betrachtung des Lebenszyklus von Bauwerken und will nachhaltiges Bauen durch hohe Standards und detaillierte Bewertungskriterien unterstützen. DGNB wird vor allem in Deutschland, aber zunehmend auch international angewendet.
HQEHaute Qualité Environnementale
Das französische Zertifizierungssystem bewertet die Nachhaltigkeit von Gebäuden anhand von Kriterien in den Bereichen Energie, umweltfreundliche Materialien, Gesundheit und Komfort sowie Managementpraktiken. Es fördert den umweltfreundlichen Bau und Betrieb von Immobilien, indem es hohe Standards für Energieeffizienz, Innenraumluftqualität und nachhaltige Ressourcennutzung festlegt. HQE wird vor allem in Frankreich, aber zunehmend auch international angewendet.
QNGQualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
LEED ist ein weltweit verbreitetes Bewertungssystem, das vom U.S. Green Building Council (USGBC) entwickelt wurde und insbesondere in den USA weit verbreitet ist. Es konzentriert sich hauptsächlich auf die Umweltleistung von Gebäuden und bewertet Kriterien wie Energieeffizienz, Wassereffizienz, CO2-Emissionen, Raumluftqualität und Materialien.
Vorteile einer Immobilien-Zertifizierung nach ESG-Kriterien
Ökologische Vorteile
Reduzierte Umweltsauswirkungen
- Zertifizierte Gebäude tragen durch Energieeffizienz, nachhaltige Materialwahl und geringeren Ressourcenverbrauch zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks bei.
- Verringerte CO2-Emissionen und bessere Abfallbewirtschaftung.
- Förderung erneuerbarer Energien:
- Zertifizierungen fördern oft den Einsatz von erneuerbaren Energiequellen und nachhaltigen Technologien.
- In Deutschland gibt es beispielsweise 5 % mehr Förderung, wenn der Anteil erneuerbarer Energien mehr als 65 % beträgt.
Ökonomische Vorteile
- Wertsteigerung der Immobilie
- Nachhaltig zertifizierte Gebäude sind oft attraktiver für Investoren und können eine höhere Marktbewertung erzielen.
- Zertifizierte Gebäude ziehen häufiger qualifizierte Mieter an, die bereit sind, höhere Mietpreise zu zahlen.
- Kosteneinsparungen
- Energieeffizienz und nachhaltiges Ressourcenmanagement führen zu reduzierten Betriebskosten, einschließlich geringerer Ausgaben für Energie, Wasser und Abfallmanagement.
- Langfristige Einsparungen durch niedrigere Wartungs- und Instandhaltungskosten.
- Zugang zu Fördermitteln und Finanzierungen
- Viele Regierungen und Finanzinstitute bieten Fördermittel, Steueranreize oder bevorzugte Finanzierungsbedingungen für nachhaltige Bauprojekte.
- Eine höhere Förderung ist z.B. in Deutschland durch eine QNG-Zertifizierung (Nachhaltigkeitsklasse) möglich
Soziale Vorteile
- Verbesserte Lebens- und Arbeitsqualität
- Gesundheitsfördernde Maßnahmen wie verbesserte Raumluftqualität, Tageslichtnutzung und thermischer Komfort tragen zu einem besseren Wohlbefinden und höherer Produktivität der Nutzer bei.
- Berücksichtigung von Barrierefreiheit und sozialen Inklusionskriterien verbessert die Zugänglichkeit für alle Nutzergruppen.
- Höhere Mieterzufriedenheit und geringere Fluktuation
- Komfortable und gesunde Gebäude führen zu zufriedeneren Mietern, was die Mieterverweildauer erhöht und die Fluktuation reduziert.
Governance Vorteile
- Reputation und Marktposition
- Zertifizierte Gebäude verbessern das Image und die Reputation des Eigentümers oder Entwicklers als verantwortungsbewusster und nachhaltiger Akteur.
- Unternehmen können durch nachhaltige Immobilien ihr Engagement für Corporate Social Responsibility (CSR) unterstreichen.
- Regulatorische Compliance
- Zertifizierungen stellen sicher, dass Gebäude den aktuellen und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen und Standards entsprechen, wodurch das Risiko von Nichtkonformität reduziert wird.
ESG Rating für Immobilien
Ein ESG-Rating für Immobilien ist eine Bewertung, die die ökologische (Environmental), soziale (Social) und Governance-Performance einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios misst. Diese Ratings gewinnen zunehmend an Bedeutung, da Investoren, Mieter und andere Stakeholder immer mehr Wert auf nachhaltige und verantwortungsvolle Geschäftspraktiken legen.
ESG-Ratings werden von spezialisierten Ratingagenturen oder internen Abteilungen großer Immobilienunternehmen durchgeführt. Im Gegensatz zu Zertifizierungen ist es nicht erforderlich, dass eine akkreditierte Zertifizierungsstelle oder Organisation das Rating durchführt.
Auch die Wahl des Bewertungsschemas bzw. des Kriterienkatalogs für das ESG-Rating ist wenig eingeschränkt. Da es noch keine einheitlichen Standards oder gesetzlichen Vorgaben gibt, sind die Ratinggrundlagen prinzipiell frei wählbar. In der Praxis orientieren sich die Ratings jedoch stark an den Zertifizierungssystemen und den Vorgaben der EU-Taxonomie-Verordnung.
ESG Rating Systeme für Immobilien
ESG-Ratingsysteme ergänzen oder kombinieren häufig andere Zertifizierungssysteme wie LEED, BREEAM und DGNB, um einen umfassenden und vergleichenden Ansatz zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios zu bieten. Einige der bekanntesten und am weitesten verbreiteten Standards und Frameworks sind:
GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark
GRESB ist ein führendes Bewertungssystem, das sich auf die ESG-Performance von Immobilien und Infrastruktur konzentriert. GRESB bewertet Immobilienportfolios anhand detaillierter Kriterien in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung und erstellt jährliche Benchmark-Berichte.
DNV GL Real Estate ESG-Assessment
Dieses Assessment bietet eine umfassende Bewertung der ESG-Performance von Immobilienunternehmen und -portfolios. DNV GL verwendet einen strukturierten Rahmen zur Bewertung der ESG-Kriterien und bietet detaillierte Einblicke und Berichte zur Nachhaltigkeit des Immobilien-Portfolios.
EU TaxonomyFor Sustainable Activities
Diese EU-Verordnung legt Kriterien fest, nach denen wirtschaftliche Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Für den Immobiliensektor definiert die Taxonomie spezifische Anforderungen, die Immobilienprojekte erfüllen müssen, um als nachhaltig eingestuft zu werden.
ISO 14001
Diese internationale Norm legt Anforderungen an ein Umweltmanagementsystem fest und kann auch auf Immobilien angewendet werden, um die Umweltleistung zu verbessern und gesetzliche Anforderungen zu erfüllen.
ECOREEuropean Carbon Risk Real Estate Monitor
ECORE ist ein ESG-Rating-System speziell für den Immobiliensektor. Es wurde entwickelt, um die Klimarisiken und die Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios zu bewerten. ECORE legt dabei besonderen Fokus auf die Messung und Reduzierung des CO2-Fußabdrucks von Immobilien.
PING Pre-Check Immobilien Nachhaltig Gestalten
PING ist ein von SBC.sim entwickeltes Rating zur frühzeitigen Bewertung von Immobilien hinsichtlich ihrer ESG-Performance. Projektbegleitend kann PING als Leitfaden und permanentes Steuerungselement im Planungsprozess eingesetzt werden, um die gesetzten Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.
Vorteile eines guten ESG-Ratings
ESG-Ratings von Immobilien ermöglichen es Investoren, Eigentümern und anderen Stakeholdern, die Nachhaltigkeitsleistung und das Risiko-Nutzen-Verhältnis von Immobilien zu bewerten und zu vergleichen.
Eine gute ESG-Bewertung bietet ähnliche Vorteile wie eine Zertifizierung, dient aber weniger der Außendarstellung als vielmehr der internen Entscheidungsfindung und dem Immobilienhandel
Investitionsentscheidungen
ESG-Ratings helfen Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen, indem sie die Nachhaltigkeitsrisiken und Chancen einer Immobilieninvestition transparent machen. So können Investoren Portfolios auswählen, die langfristig stabilere Renditen und geringere Risiken bieten.
Risikomanagement
Durch die Bewertung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren können potenzielle Risiken identifiziert und gemindert werden. Dazu gehören beispielsweise Klimarisiken, regulatorische Risiken oder Risiken im Zusammenhang mit sozialen Aspekten wie Gesundheit und Sicherheit.
Marktpositionierung
Immobilien mit einem hohen ESG-Rating sind oft attraktiver für Mieter und Käufer, was zu höheren Miet- und Verkaufspreisen führen kann. Darüber hinaus verbessern sie das Image und den Ruf des Eigentümers oder Entwicklers als verantwortungsbewusster und nachhaltiger Akteur.
Compliance
ESG-Ratings unterstützen die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und können den Zugang zu Finanzierungen erleichtern, da viele Finanzinstitute und Kreditgeber Nachhaltigkeitskriterien bei der Kreditvergabe berücksichtigen.
Management
Durch die regelmäßige Bewertung und Überwachung der ESG-Performance können Immobilienbetreiber und -verwalter ihre Betriebs- und Managementpraktiken kontinuierlich verbessern, was zu effizienteren und nachhaltigeren Immobilien führt.
ESG Report für Immobilien
Ein ESG-Report ist ein Bericht, der die Praktiken und Leistungen eines Unternehmens, einer Organisation oder eines Immobilienportfolios in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG) detailliert darstellt. Er dient dazu, Transparenz über die Nachhaltigkeitsstrategie und -leistung zu schaffen und die Stakeholder über Fortschritte und Herausforderungen in den drei ESG-Bereichen zu informieren.
Der ESG-Report wird in der Regel von einem interdisziplinären Team innerhalb des Unternehmens erstellt, das sich aus Mitgliedern des Nachhaltigkeits- oder ESG-Teams, der Finanz- und Rechtsabteilung, des Facility Managements, der Personalabteilung sowie gegebenenfalls externen Beratern und Auditoren zusammensetzt. Der ESG-Report stützt sich dabei auch auf Informationen aus ESG-Ratings und Zertifizierungen, sofern vorhanden.
Für Immobilien gibt es keine direkte gesetzliche Verpflichtung zur ESG-Berichterstattung. Allerdings verlangt die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ab 2024 von allen großen und börsennotierten Unternehmen in der EU eine umfassende Nachhaltigkeitsberichterstattung. Für große institutionelle Investoren oder Immobiliengesellschaften ist ein ESG-Reporting für Immobilien daher bereits heute verpflichtend. Laut CSRD muss der ESG-Report Informationen zu energieeffizienten Gebäuden, nachhaltigen Baustandards, CO2-Emissionen, Ressourceneffizienz, sozialen Auswirkungen von Immobilienprojekten und Governance-Strukturen enthalten.
Die Europäische Union treibt das Thema ESG durch die Taxonomie-Verordnung stark voran. Ab 2026 sind auch kleine und mittelgroße kapitalmarktorientierte Unternehmen zur ESG-Berichterstattung verpflichtet. ESG-Kriterien werden daher in Zukunft eine noch wichtigere Rolle bei erfolgreichen Immobilienprojekten spielen.
Hintergrund: EU Taxonomie und CSRD
Ende 2019 wurde der European Green Deal von der Europäischen Kommission vorgestellt mit dem Ziel die EU bis 2050 klima¬neutral zu machen. Der European Green Deal umfasst verschiedene Bausteine, wie etwa die EU-Taxonomie und CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive).
Die EU-Taxonomie ist ein Klassifikationssystem für Unternehmen, in dem festgelegt ist, welche Wirtschaftsaktivitäten als ökologisch nachhaltig eingestuft werden. Als taxonomiekonform gelten Unternehmen, die einen wesentlichen Beitrag zur Erfüllung eines der sechs Umweltziele leisten und gegen keines der anderen Ziele verstoßen sowie Mindeststandards, etwa bei Menschenrechten und Arbeitsbedingungen, einhalten.
Umweltziele der EU Taxonomie:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- nachhaltige Nutzung von Wasserressourcen
- Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung von Verschmutzung
- Schutz von Ökosystemen und Biodiversität
Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist der an die EU Taxonomie anknüpfende Berichtsstandard. Die CSRD hebt die Nachhaltigkeitsberichterstattung auf eine Stufe mit der Finanzberichterstattung. Die CSRD ist seit dem 5. Januar 2023 in Kraft. Die Mitgliedstaaten müssen die neuen Vorschriften offiziell bis zum 5. Juli 2024 umsetzen, 18 Monate nach Inkrafttreten der Richtlinie.
Die CSRD erweitert die Non-Financial Reporting Directive (NFRD), die bereits seit 2014 für bestimmte Unternehmen von öffentlichem Interesse in der EU gilt. Ihr Ziel ist es, Stakeholdern zu ermöglichen, den Beitrag von Unternehmen zur Nachhaltigkeit besser zu bewerten.
Die Berichterstattungspflicht gemäß der CSRD bedeutet in der Praxis die Erstellung eines ESG-Reports. Die Berichtsanforderungen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) gelten allerdings ab dem 1. Januar 2024 zunächst für eine begrenzte Anzahl von Unternehmen, bevor sie schrittweise erweitert werden.
Ein ESG Report nach CSRD ist verpflichtend für Geschäftsjahre beginnend ab dem
- 1. Januar 2024 für Unternehmen von öffentlichem Interesse mit mehr als 500 Beschäftigten,
- 1. Januar 2025 für alle anderen bilanzrechtlich großen Unternehmen
- 1. Januar 2026 für kapitalmarktorientierte KMU, sofern sie nicht von der Möglichkeit des Aufschubs bis 2028 Gebrauch machen
- 1. Januar 2028 unter anderem für Unternehmen aus Drittstaaten mit kapitalmarktorientierten KMU oder großen Tochterunternehmen in der EU
Kleinstunternehmen sind von der CSRD ausgenommen.
Fazit: ESG & Immobilien
ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind für den Immobiliensektor von entscheidender Bedeutung, da sie die Nachhaltigkeit und Widerstandsfähigkeit von Immobilienprojekten und -portfolios maßgeblich beeinflussen.
Umweltaspekte wie Energieeffizienz und CO2-Reduktion tragen dazu bei, Betriebskosten zu senken und Umweltbelastungen zu minimieren, während soziale Kriterien die Lebensqualität und Zufriedenheit der Gebäudenutzer verbessern. Governance-Praktiken fördern Transparenz, ethisches Verhalten und effektives Risikomanagement und stärken damit das Vertrauen von Investoren und Stakeholdern.
Durch die Integration von ESG-Prinzipien können Immobilienunternehmen nicht nur ihre langfristige Rentabilität sichern, sondern auch einen wesentlichen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung leisten.
Spätestens seit der Einführung der EU-Taxonomie und der CSRD ist die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft zu einem "Must have" geworden.
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